Tiskovec.cz - V dostupnosti bydlení, tedy poměru mezd a cen nových bytů, bylo loni Česko ze všech zemí Evropy předposlední a letos skončilo úplně poslední. Pořídit si novou vlastní nemovitost u nás v průměru vyjde na ekvivalent 13,3 hrubých ročních mezd. Praha je navíc hned po Amsterdamu nejméně dostupnou evropskou metropolí. Vyplývá to z aktuálních dat nově publikovaného Deloitte Property Indexu 2024, kterým poradensko-technologická společnost Deloitte každoročně monitoruje to, jak Evropané bydlí a kolik je to stojí.
Jedním z nejdůležitějších ukazatelů Deloitte Property Indexu je dostupnost vlastnického bydlení v jednotlivých evropských zemích. Ta se vypočítává z průměrných ročních hrubých mezd potřebných k pořízení nového vlastního standardizovaného bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních v každé z jednotlivých zemí.
Aby se Češi mohli stát majiteli nového bytu, potřebují přibližně 13,3 hrubé roční mzdy, což je stejná hodnota jako před rokem. Druhé místo obsadilo Slovensko, které si oproti loňsku polepšilo o 1,4 průměrného hrubého platu a na nákup nového bydlení je tam tak nyní potřeba ekvivalent 12,7 hrubých mezd, čímž si oproti Česku polepšilo.
“Česko se předloni umístilo nejhůře, loni nás přeskočilo Slovensko a skončili jsme předposlední, nyní jsme opět nejhorší z celé Evropy. Dostupnost vlastního bydlení v Česku tak zůstává nadále špatná a zatím to nevypadá na změnu. Mezi nejdůležitější faktory, které mohou zlepšit nízkou dostupnost bydlení, patří výstavba nových domů a bytů, zjednodušení stavebních předpisů a povolení, dostupnost hypoték, zlepšení infrastruktury a také podpora pro developerské projekty zaměřené na dostupné bydlení,” říká Miroslav Linhart, vedoucí partner v oddělení finančního poradenství Deloitte.
Po Česku a Slovensku následuje s větším odstupem Izrael, Irsko, Maďarsko, Srbsko, Francie a Chorvatsko. Naopak nejvíce dostupné vlastní bydlení je mezi 18 sledovanými zeměmi EU momentálně v Dánsku, Norsku, Itálii, Rumunsku, Řecku a Slovinsku.
Nejméně dostupné metropole jsou Amsterdam a Praha
Při pohledu na všechna evropská hlavní města se ukazuje, že nejméně dostupné standardizované bydlení má nadále nizozemský Amsterdam, který se umístil na prvním místě žebříčku i v předchozích letech. Kupující v Amsterdamu musí ušetřit ekvivalent 15,1 průměrných hrubých ročních platů, aby si mohli dovolit vlastní bydlení. To je o 0,7 méně než loni, přesto zůstává Amsterdam nejméně dostupným městem na základě poměru hrubého příjmu a ceny za metr čtvereční.
“Důležité je však doplnit, že v Nizozemsku mohou kupující získat hypotéku pokrývající až 100 % hodnoty nemovitosti a využívat daňových výhod jako je například odpočet úroků z hypotéky, který snižuje náklady na pořízení bydlení. To naznačuje, že reálnou dostupnost bydlení ovlivňují i další faktory a srovnání založené pouze na hrubém příjmu v tomto případě nemusí plně odrážet reálnou dostupnost bydlení v nejlidnatějším městě Nizozemska,” dodává Miroslav Linhart z Deloitte.
Hned po Amsterdamu následuje Praha, která je tak nyní druhou nejméně dostupnou metropolí v Evropě. Pražané musí pro vlastní bydlení ušetřit v průměru ekvivalent 13,5 hrubého ročního platu.
“Přestože loni Pražané k vlastnímu bydlení potřebovali ekvivalent 14,3 hrubých ročních platů a letos jde o 13,5 platů, tak se Praha v dostupnosti vlastního bydlení propadla. Po Amsterdamu je nyní druhou nejméně dostupnou ze zkoumaných metropolí v Evropě. Bratislava, která byla loni předposlední, si naopak o dvě místa polepšila a Prahu přeskočila,” říká Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte. A doplňuje, že hlavním důvodem, proč se Praha loni ocitla na chvostu, je podle něj kombinace nízkých platů, vysokých cen a v kontextu loňska navíc méně dostupného financování vlastního bydlení.
Mezi nejvíce dostupné metropole v Evropě patří Řím a Oslo
Po Amsterdamu a Praze se na dalších příčkách umístila města Athény, Bratislava, Dublin a Bělehrad. Naopak mezi nejvíce dostupná města Evropy pro pořízení vlastního bydlení opět patří Řím a Oslo. Tamním obyvatelům stačí ekvivalent méně než osminásobku průměrné hrubé roční mzdy. Za nimi následují Záhřeb, Varšava, Kodaň a Lublaň.
Průzkum Deloitte se zaměřoval rovněž i na ceny nájemního bydlení. Nejdražšími evropskými městy pro nájemníky jsou vnitřní Londýn (33,8 eur za metr čtvereční měsíčně), Dublin (31,5 eur za metr), Paříž (31,3 eur za metr) a Barcelona (30,6 eur za metr). Na opačném konci žebříčku jsou s nejnižšími cenami nájmů už poněkolikáté města v Řecku, Bulharsku, Itálii nebo Rumunsku. Praha, kde se průměrný měsíční nájem zvýšil z 14,4 na 15,9 eur za metr čtvereční, se umístila na čtyřiadvacáté příčce z necelých šedesáti sledovaných měst.
“Vzhledem ke snižující se dostupnosti vlastního bydlení, se řada domácností stále častěji uchyluje k tomu nájemnímu. Trh pronájmů byl v Česku během roku 2023 napjatý a ceny se vracely na předpandemickou úroveň, leckde ji už přeskočily. Nájemní bydlení tak zažívá boom zejména ve všech regionálních městech a souběžně s tím se stále více investorů a developerů začíná zaměřovat na výstavbu nájemních projektů,” doplňuje nemovitostní expert Deloitte Petr Hána.
Nejdražší novostavby v Izraeli a Rakousku, nejlevnější v Bosně a Hercegovině nebo v Řecku
Izrael, který se loni vrátil zpět do Deloitte Property Indexu, se opět ocitl v čele žebříčku zemí s nejdražšími novými nemovitostmi. Izraelci v roce 2022 za novostavby utratili v průměru 5 439 eur za metr čtvereční. Druhé místo obhájilo Rakousko s transakčními cenami ve výši 4 920 eur za metr.
Německo těsně následuje Rakousko s transakčními cenami ve výši 4 700 eur za metr čtvereční. Pět nejdražších zemí pak za rok 2023 doplňují Francie a Nizozemsko s průměrnými cenami 4 538 a 4 266 eur za metr.
V Česku, stejně jako v dalších 15 zemích z celkových 24, průměrná cena nových bytů rostla. Poskočila o více než devět procent, konkrétně z 3 753 eur v roce 2022 na aktuálních 4 112 eur za metr čtvereční.
Na druhém konci cenové škály se nachází Bosna a Hercegovina, která zaznamenala nejnižší průměrnou cenu nových bytů ve výši 1 315 eur za metr. Následovalo Řecko (1 463 eur za metr) a Rumunsko (1 504 eur za metr). Žádná evropská země neměla transakční ceny nižší než 1 000 eur za metr.
Stavební velmocemi Irsko, Izrael, Polsko, Dánsko a Francie. Největší skokané Belgie a Bulharsko
Část průzkumu se zaměřovala také na intenzitu nové bytové výstavby. Ta se vypočítává z celkového objemu dokončených bytů na 1 000 obyvatel v daných zemích. Nejvyšší počet dokončených bytů byl zaznamenán v Irsku, Izraeli, Polsku, Dánsku, Francii, Rakousku, Belgii a Norsku. Naopak nejpomalejší růst, konkrétně méně než dva dokončené byty na tisíc obyvatel, byl zaznamenán v Bosně a Hercegovině, Slovinsku, Španělsku, Maďarsku, Portugalsku, Spojeném království a Německu.
“Z hlediska meziročního procentuálního srovnání dokončených bytů došlo k největšímu nárůstu v Belgii a Bulharsku, v obou případech o více než čtrnáct procent. Růst byl ještě zaznamenán v Izraeli, Irsku, Portugalsku a na Slovensku. Česko se s počtem 3,52 dokončených bytů na tisíc obyvatel umístilo na desátém místě z dvaceti sledovaných zemí,” uvádí Jakub Leško, manažer v nemovitostním oddělení společnosti Deloitte.
V několika zemích byl naopak zaznamenán pokles nově dokončených staveb. Největší propad zaznamenala Francie (-22,6 %), Německo s Dánskem (obě země -12,5 %), Spojené království (-11,0 %), Maďarsko (-10,1 %), Slovinsko (-9,7 %) a Polsko (-7,6 %).
V Česku byly úrokové sazby páté nejvyšší, stejně jako před rokem
Jeden z nejdůležitějších ukazatelů stavu hypotečního trhu v konkrétní zemi je zadluženost domácností. Ta představuje poměr všech nesplacených hypotečních úvěrů domácností k jejich celkovému disponibilnímu příjmu.
“Schopnost domácností přijímat nové dluhy je důležitým faktorem, který ovlivňuje ceny rezidenčních nemovitostí. Dostupné údaje ukazují, že zadluženost domácností je v jednotlivých evropských zemích značně odlišná. Tyto rozdíly lze přičíst několika faktorům, včetně podílu držitelů hypoték v jednotlivých zemích, vyspělosti jejich hypotečních trhů i historickému vývoji jejich národních rezidenčních trhů,” dodává Jakub Leško z Deloitte.
Průměrné zadlužení domácností je nízké v Maďarsku, Rumunsku, Řecku, Slovinsku a Chorvatsku, kde je podíl celkových nesplacených hypoték na disponibilním příjmu domácností nižší než 30 %. Státům střední Evropy, jako je Česká republika, Rakousko nebo Slovensko, se daří udržovat úroveň zadlužení mezi 40 a 60 %. Francie a Německo - dva z největších trhů s rezidenčními nemovitostmi v Evropě - jsou nadále nad 70 %. Na druhé straně spektra mají nejvyšší míru zadlužení domácností Dánsko, Norsko a Nizozemsko. Zatímco v Dánsku je pod 170 %, v Norsku a Nizozemsku se zadlužení vyšplhalo na téměř 180 %.
Nejvyšší průměrné úrokové sazby hypoték mělo v loňském roce Polsko (8,1 %), Rumunsko (7,7 %), Maďarsko (7,4 %) a Srbsko (6,8 %). Pátá nejvyšší průměrná úroková sazba hypoték byla v České republice (5,9 %), která skončila na páté příčce i před rokem. Po ní následuje Dánsko (5,2 %), Bosna a Hercegovina (4,9 %), Norsko (4,8 %), Itálie a Spojené království (obě 4,7 %). Naopak nejnižší průměrné sazby hypoték byly zaznamenány v Bulharsku (2,5 %), Španělsku (3,1 %), Belgii a Chorvatsku (obě 3,3 %), Francii, Slovinsku a Portugalsku (všechny 3,6 %), Izraeli a Slovensku (obě 3,8 %) a v Rakousku (3,9 %).
O Deloitte Property Indexu
Za více než 13 let se stal jedním z nejvýznamnějších, nejvlivnějších a nejkomplexnějších přehledů o evropském nemovitostním trhu. Poskytuje přesný vhled do celé oblasti, je cenným zdrojem informací pro realitní profesionály, instituce i širokou veřejnost. Deloitte Property Index analyzuje důležité faktory, které ovlivňují trhy s bydlením, a to na základě různých národních perspektiv - v porovnání s dalšími státy a městy Evropy. Hlavním cílem je zachytit, jak evropští občané bydlí a kolik je to stojí.
Zdroj: www2.deloitte.com
